S ohledem na skutečnost, že naše SVJ v současné době nemá dostatečné množství finančních prostředků pro úhradu modernizace našeho domu v rozsahu zateplení, sanace balkonů, výměny výtahů, výměny kanalizačních rozvodů a elektrorozvodů, je jedinou možností úvěrové financování. Vedle klasického bankovního úvěru je výhodnějších použití státem podporovaného úvěru v programu PANEL 2013+ Státního fondu rozvoje bydlení, který nabízí zvýhodněné úrokové sazby – při splatnosti do 10 let úrok 0,75% ročně, při splatnosti 11 – 20 let úrok 1,75% ročně a pro splatnost 21 – 30 let úrok 2,75% ročně. Tyto úrokové szaby jsou výrazně nižší než sazby na bankovním trhu, které se v současné době pohybují okolo 3,5% ročně, přičemž většinou nejsou fixovány na celou dobu splatnosti na rozdíl od programu PANEL 2013+.
Dle cenové kalkulace provedené projektantem by celkové náklady modernizace měly činit 9 905 533 Kč.
Ke konci roku 2014 předpokládám, že SVJ bude disponovat na účtu fondu oprav částku 1,75 mil. Kč, Z těchto prostředku by SVJ uhradilo povinné spolufinancování poskytnutého úvěru, které činí min. 10% úvěru, tj. 1 mil. Kč.
V současné době je při pravidelné splátce 40 Kč/1 sqm / měsíc od členů SVJ každoročně vybráno 1 000 800 Kč, přičemž z historie fungování SVJ a předchozího družstva kalkuluji roční náklady spojené s provozem domu (běžné opravy, povinné revize, pojištění, osobní náklady, kancelářské potřeby…) průměrně 280 – 300 tis. Kč. Za současných podmínek tedy na splátku úvěru z fondu oprav je možno použít max. 700 000 Kč, tj. 58 333 Kč měsíčně. Tato částka by umožnila uhradit získaný úvěr za 15 let, přičemž na úroku by bylo uhrazeno navíc cca 1,2 mil. Kč. Vzhledem k pásmovému úročení je ve vztahu k celkovému zaplacenému úroku výhodnější doba splatnosti 10 a méně let, nicméně to by znamenalo vyšší měsíční splátku, a s tím spojené navýšení měsíčního příspěvku do fondu oprav.
V tabulce jsou shrnuty varianty splatnosti 9 – 15 let, výše měsíční splátky a celkové „přeplacené částky“:
| doba splácení (roky) | 9,00 | 10,00 | 11,00 | 12,00 | 13,00 | 14,00 | 15,00 |
| měsíční výše splátky úvěru | 85 246,00 | 77 006,00 | 74 171,00 | 68 576,00 | 63 828,00 | 59 769,00 | 56 253,00 |
| roční výše splátky úvěru | 1 022 952,00 | 924 072,00 | 890 052,00 | 822 912,00 | 765 936,00 | 717 228,00 | 675 036,00 |
| celkově zaplaceno | 9 206 568,00 | 9 240 720,00 | 9 790 572,00 | 9 874 944,00 | 9 957 168,00 | 10 041 192,00 | 10 125 540,00 |
| minimální příspěvek do FO (Kč/sqm/měsíc) | 53,00 | 49,00 | 48,00 | 45,00 | 43,00 | 41,00 | 40,00 |
| navýšení splátky (Kč/sqm/měsíc) | 13,00 | 9,00 | 8,00 | 5,00 | 3,00 | 1,00 | 0,00 |
| přeplaceno na úrocích | 306 568,00 | 340 720,00 | 890 572,00 | 974 944,00 | 1 057 168,00 | 1 141 192,00 | 1 225 540,00 |
| úrok na 1 sqm | 147,04 | 163,41 | 427,13 | 467,60 | 507,04 | 547,33 | 587,79 |
| úrok 1 sqm / rok | 16,34 | 16,34 | 38,83 | 38,97 | 39,00 | 39,10 | 39,19 |
Při optimální 10leté splatnosti by bylo třeba navýšit příspěvek do fondu oprav na 49 Kč / 1 sqm / měsíc, přičemž by se přeplatilo 340 720 Kč. Naopak varianta splatnosti 15 let při zachování současného příspěvku do fondu oprav by znamenala „přeplacení“ o 1 225 540 Kč.
Orientační navýšení měsíčního příspěvku do fondu oprav pro jednotlivé typy bytů je uvedena v následující tabulce:
| orientační navýšení příspěvku do FO / byt / měsíc | |||||||
| 9 let | 10 let | 11 let | 12 let | 13 let | 14 let | 15 let | |
| 1+1 (40 sqm) | 520,00 | 360,00 | 320,00 | 200,00 | 120,00 | 40,00 | 0,00 |
| 2+1 (57 sqm) | 741,00 | 513,00 | 456,00 | 285,00 | 171,00 | 57,00 | 0,00 |
| 3+1 (69 sqm) | 897,00 | 621,00 | 552,00 | 345,00 | 207,00 | 69,00 | 0,00 |
| 3+1 (76 sqm) | 988,00 | 684,00 | 608,00 | 380,00 | 228,00 | 76,00 | 0,00 |
| 4+1 (89 sqm) | 1 157,00 | 801,00 | 712,00 | 445,00 | 267,00 | 89,00 | 0,00 |
Při porovnání jednotlivých variant byl model rozšířen o celkovou úhradu do fondu oprav po dobu 15 let. Východiskem bylo plánované snížení příspěvku do fondu oprav po splacení úvěru na 20 Kč / 1 sqm / měsíc, přičemž cílem bylo navýšení fondu oprav po 15 letech od zahájení čerpání úvěru o částku 1 mil. Kč, tj. prakticky návrat k současnému stavu hodnoty fondu oprav. V tomto případě by u desetileté varianty došlo počínaje 11. rokem ke snížení příspěvku do fondu oprav na 20 Kč / 1 sqm / měsíc. Naopak nejdelší 15 letá varianta by snížení příspěvku neumožnila, naopak pro naspoření ideální částky 1 mil. Kč by bylo třeba naopak příspěvek do fondu navýšit na 42 Kč / 1 sqm / měsíc. Průměrná výše příspěvku do fondu oprav za 15 let je výhodnější u kratších variant – u 10 leté varianty činí 39,33 Kč / 1 sqm / měsíc, u 15 leté 42 Kč / 1 sqm / měsíc.
Shromáždění SVJ by tedy mělo rozhodnout, zda bude preferovat kratší dobu splatnosti a tím i výrazně menší zaplacený úrok nebo delší dobu splatnosti při minimálně navýšeném příspěvku do fondu oprav, nicméně s výrazně vyšším uhrazeným úrokem.
Milan Hejkrlík
Soubory ke stažení: